イールドギャップとは何か

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不動産投資関係の勉強を初めて、出会った言葉に「イールドギャップ」というものがあります。今日はそのイールドギャップの考え方について紹介します。

もともとは「長期国債金利」との差のこと

「イールド」とは英語で利回りの意味ですね。これのギャップ=差という意味です。では、いったい何との差なのかというと、投資リスクが最も低いとされている長期国債(主に10年で返済するものをさすことが多い)金利と、投資した時の実質の利回りとの差のことを「イールドギャップ」と言います。

つまり「利回り-国債金利=イールドギャップ」、ということですね。

不動産投資の「イールドギャップ」は銀行融資の金利と比較

不動産投資の時に銀行から借りて投資することが多いため、銀行の借金の利回りと不動産から得られる利回りの「差」を「イールドギャップ」というようになりました。

「不動産の利回り-銀行からの借入金の利子 = 手元に残る利回り =イールドギャップ」

ですから、不動産の利回りが10%あったとして、3%とかの利子で借りていたら、7%が手元に残る実質的な利回りでイールドギャップになるという計算です。

ちなみに日本国内だともっぱら不動産投資の時に使うことが増えていますが、海外のニュース記事読んでいると国債関連の時に使うことがやはり多いようです。

よくある計算間違い

「イールドギャップ」を考えるときによくやってしまいがちな失敗が、「表面利回り- 銀行の利子=手元に残る利回り」、と考えてしまうことです。

不動産投資では、表面利回りには各種リフォーム費用や税金、空室期間分の家賃などは含まれていません。こちら側で計算しなおして、実質の利回りを求める必要が出てきます。

太陽光投資を資産してみて分かったこと

私は以前、太陽光発電にチャレンジしてみようと、土地と太陽光セットになって販売している物件への投資を検討しました。

業者さんが示していた「表面利回り」はなんと10%!!これは即投資だ!と内心盛り上がりました(苦笑

何冊か太陽光関連投資の本を読み漁った結果、日当たりや補修費用、草むしり費用、保険費用などいろいろな諸費用が掛かることを学びました。

自分で改めて試算してみると、実質利回りは2~3%。これはちょっとした事故で発電が止まるなどのトラブルがあったら、赤字になりかねない利回り水準です。

要はタイミングが遅かったんですね。結局投資は断念しました。

まとめ

・もともとの意味は「投資の利回り-10年物国債利回り=イールドギャップ」

・不動産では「投資の利回り-銀行の融資の利子=手元に残る利回り(イールドギャップ)」

・イールドギャップを計算するときには、「表面利回り」に騙されないように要注意。きちんと計算を!

皆さん不動産で「イールドギャップ」を計算するときには、自分できちんとどんな費用が掛かるのか調べて、計算をすることを忘れないでくださいね。

 

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